Trotz stark gestiegener Preise keine landesweite Immobilienpreisblase in Deutschland

Studie untersucht Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien in den 127 größten Städten – Preisanstiege meist durch fundamentale Faktoren gerechtfertigt – Regional begrenzte Übertreibungen bei Geschosswohnungsneubauten und Bauland – Politik sollte Aufsichtsbehörden stärken.

Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in den 127 größten deutschen Städten in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen sind, gibt es nach wie vor kaum Hinweise auf eine landesweite Immobilienpreisblase. Das geht aus einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hervor. Demnach waren Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr zwar um etwa 54 Prozent teurer als sieben Jahre zuvor, Eigenheime kosteten 38 bis 45 Prozent mehr und für Grundstücke mussten Käuferinnen und Käufer sogar 64 Prozent mehr Geld auf den Tisch legen. Dennoch gibt es höchstens regional begrenzte Übertreibungen in Teilmärkten, etwa im relativ kleinen Segment des Geschosswohnungsneubaus. „Ein spekulatives Anlegerverhalten, das beispielsweise in den USA eine schwere weltwirtschaftliche Krise ausgelöst hat, ist in Deutschland nicht zu beobachten“, sagt DIW-Ökonom Claus Michelsen, der die Studie gemeinsam mit Konstantin Kholodilin verfasst hat. „Die Preise steigen zwar weiter kräftig an – das ist aber weitgehend durch die ebenfalls kräftige Entwicklung der Mieten gedeckt. Für die Politik bedeuten die Ergebnisse aber keineswegs, dass sie sich beruhigt zurücklehnen darf“, so Michelsen weiter. Zwar habe die Politik der Finanzmarktaufsicht zuletzt mehr Möglichkeiten gegeben, im Falle einer nicht nachhaltigen Immobilienmarktentwicklung einzugreifen. Allerdings seien die Maßnahmen im Gesetzgebungsprozess erheblich verwässert worden, sodass weiterer Handlungsbedarf bestehe.


Boom auf dem Immobilienmarkt dürfte bald abflauen

Sorgen über eine spekulationsgetriebene Immobilienpreisblase gibt es seit Jahren – nicht zuletzt, weil sie erhebliche Risiken für das Wirtschafts- und Finanzsystem mit sich bringen würde. Doch steigende Immobilienpreise sind, selbst wenn die Zunahmen deutlich sind, nicht zwingend ein Zeichen für eine entstehende Blase. Entscheidend ist vielmehr die Frage, ob die Entwicklung der Immobilienpreise durch fundamentale Faktoren gerechtfertigt ist, vor allem durch die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum, der Mieten und der Einkommen. Eine Blase zeichnet sich nur dann ab, wenn diese Faktoren nicht die entscheidende Rolle spielen. Seit Beginn der 2000er Jahre ziehen jedoch viele Menschen in Metropolen wie Berlin, Köln, Hamburg und München, während die Bautätigkeit dort meist nicht ausreicht, um die gestiegene Nachfrage zu decken. Die Folge sind stark steigende Mieten. Gleichzeitig kann von einem sprunghaft steigenden Volumen von Wohnungsbaukrediten, das auf spekulativ getriebene Preisentwicklungen hindeuten würde, keine Rede sein.

Um die Frage, ob die aktuell steigenden Immobilienpreise auf eine Blase hinauslaufen, genauer zu klären, untersucht das DIW Berlin seit dem Jahr 2014 regelmäßig anhand spezieller statistischer Tests die Preisentwicklung in den 127 größten Städten Deutschlands. Die neuesten Berechnungen, die fortan jährlich aktualisiert werden, zeigen, dass die Preise zwar in nahezu allen Marktsegmenten zumindest zeitweise explosionsartig steigen, dies aber in den allermeisten Fällen mit – vielerorts aus sozialer Sicht wiederum problematischen – Mietpreissteigerungen einhergeht. Der Anstieg der Immobilienpreise ist also aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht bedenklich. Nur bei Eigentumswohnungen, sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment, und bei Baugrundstücken erscheint zumindest in den großen Zentren eine Blasenbildung wahrscheinlich. Deutschlandweit gibt es zudem Indizien für Preisblasen bei Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern. Allerdings macht das Neubausegment im Geschosswohnungsbau nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmarktes aus und Einfamilienhäuser sind in den untersuchten großen Städten weniger bedeutend.

Insgesamt deuteten sich zuletzt für 20 der 127 Städte Preisblasen in mindestens einem Marktsegment an, wenn man das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieterträgen betrachtet. Allerdings ist abzusehen, dass die Preisanstiege in Zukunft moderater ausfallen werden. „Jeder Boom auf dem Immobilienmarkt kommt irgendwann zum Ende“, sagt DIW-Immobilienexperte Kholodilin. „Wenn zum Beispiel die Einwanderung nachlässt und die Bevölkerungszahlen hierzulande aufgrund des demografischen Wandels sinken, gibt es kaum noch Impulse für flächendeckende Preisanstiege – erst recht, wenn dann mehr neu gebaute Wohnungen auf dem Markt sind.“



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